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50大城市去年卖地超4万亿 房企扎堆回归一二线城市

2019年楼市调控不断,但50大城市土地市场总量仍然创下新高,部分城市卖地收入超过2000亿。

值得关注的是,城市之间分化明显,开发商纷纷重回一二线,三四线土地市场进入低迷。

土地供应和投资的变化,将导致未来楼市供应、供求关系的变化。除了深圳住宅供应稀缺,在绝大部分城市,供求平衡或供大于求开始出现。比如,2019年北京房地产市场低迷,一大原因就是限竞房供应、库存巨大。

从整体来看,土地拍出高价,进而影响新房定价、推高房价的时代过去了。在房住不炒的基调下,未来房价上涨的空间进一步被压缩。

市场严重分化

中原地产数据显示,2019年全国50大城市的土地市场总量居高不下,合计卖地共4.41万亿,同比上涨19.33%,刷新了历史纪录。

部分城市的卖地收入超过2000亿,其中属杭州最多,达到了2836亿。

其余像上海卖地1992亿,广州1864亿,苏州1850亿。共有35个城市卖地已经超过500亿,刷新历史记录,68%的城市卖地金额同比上涨。

中原地产首席分析师张大伟称,相比于2018年严格的土地管制,2019年的土地市场约束减少,政策的微调使得开发商的拿地积极性明显提高,从二季度开始一直处于高位运行状态。

由于部分企业的增量加大,企业的拿地积极性也明显升高,尤其以第二梯队的房企抢地最为坚决。

截至2019年11月,前50家房企拿地超过2万亿,同比2018年上涨达17%,刷新了历史纪录。其中,拿地最多的有万科1570亿、碧桂园1237亿、保利964亿,拿地超过500亿的房企高达9家,另外38家房企拿地超过200亿,刷新历史同期纪录。

令人印象深刻的是,2019年的土地市场,部分央企、国企表现积极或激进。如保利、中海、越秀等,在北京、广州,佛山等城市拿地颇多。

不过楼市整体与前三年已经明显不同,不同的城市地区之间也出现了明显的分化。开发商们的兴趣重新转向了一二线,成交占比提升3个百分点。

相对而言,三四线的非优质土地定价及成交额都出现了下调和低迷的状况,中原认为,三四线部分城市不排除有进一步微调楼市的政策。

“现在市场整体下行,在一二线城市拿地可以提升销售,利润相比于三四线城市更大。”一名开发商直言。

2019年中,一二线城市曾迎来了地价的回涨,如深圳6月拍出了几个地王,一日收金200多亿。

不过,在进入下半年以后,由于融资渠道持续收紧,房企资金压力大,拿地积极性大幅降低,一二线大部分地块低溢价甚至零溢价成交,整体溢价率跌至10%以下,三四线城市的市场热度更是持续回落。

全国来看,克而瑞数据显示,截至2019年11月底,全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%,考虑到前11月成交量与去年全年成交量存在4.3亿平方米的差距,2019年土地市场总量很难达到2018年的水平,预计会呈现下降趋势。

卖地金额的增速也已放缓。截至2019年11月底,全国300城经营性用地成交金额54169亿元,同比增长10%,与2018年全年16%相比明显收窄。

克而瑞认为,这主要是因为2019年下半年资本环境监管更紧,开发商融资困难,资金比较紧张,拿地热情下降。

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